地產(chǎn)第三支箭發(fā)出后，A股和港股都應(yīng)聲大漲，地產(chǎn)股領(lǐng)漲兩市。
A股房地產(chǎn)行業(yè)在11月29日上漲7.96%，為1999年12月30日以來最大單日漲幅。地產(chǎn)行業(yè)A股上市一共138只股票，周二有39只股票漲停，地方國企地產(chǎn)股領(lǐng)漲。
從11月1日至11月29日，房地產(chǎn)行業(yè)漲幅為25%，是A股31個行業(yè)中漲幅最大的行業(yè)。由于11月份的漲幅巨大，房地產(chǎn)行業(yè)年初至今跌幅僅為0.7%。在申萬31個行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)漲幅榜排名第三，僅次于煤炭和綜合行業(yè)，這兩個行業(yè)年初至今分別上漲23.1%和8.1%。
地產(chǎn)行業(yè)11月29日的大漲主要是因?yàn)檎涑隽酥С址康禺a(chǎn)行業(yè)的第三支箭。而11月份地產(chǎn)行業(yè)大漲也主要是因?yàn)檎呷ЪB發(fā)。
11月11日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)[2022]254號），提出“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為房企發(fā)行債券提供支持。這是第一支箭。
第二支箭是對房企提供信貸支持。上周國內(nèi)六大國有商業(yè)銀行（工農(nóng)建交中郵政）密集宣布，將向17家房地產(chǎn)開發(fā)商密集投放貸款綜合授信超過12,500億元，以支持當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)經(jīng)營中的資金需求，保障經(jīng)營的流動性。
招商蛇口、中海發(fā)展、綠城、萬科、碧桂園、龍湖等多家頭部房企都抓住機(jī)會，與相關(guān)銀行簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，將在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、個人住房貸款、供應(yīng)鏈融資等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開全方位的業(yè)務(wù)合作。
這是繼金融16條之后，政策以真金白銀給予房地產(chǎn)行業(yè)的另一大利好舉措。
前兩支箭市場反應(yīng)正面，但并沒有覺得超預(yù)期，但“第三支箭”就不同了，大超市場預(yù)期。第三只箭將2016年就停掉的房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資放開了，相當(dāng)于幫助房地產(chǎn)企業(yè)擺脫“三條紅線”的束縛。有分析認(rèn)為如果前兩支箭是速效救心丸，那么第三支箭就是決定房企能否重生的心臟除顫器。
三支箭連發(fā)做實(shí)了房地產(chǎn)行業(yè)的政策底，市場底何時能夠來到需要觀察。
2022年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了極其困難的一年。今年前三季度，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額5.31萬億元，同比下降45.8%。在“金九銀十”傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售的旺季，銷售額也只是同比降幅有所收窄而已。
銷售下行并不是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的唯一挑戰(zhàn)。因?yàn)榉績r下行，今年前三季度，房地產(chǎn)板塊毛利率降至 18.6%，同比下降了2.1個百分點(diǎn)。與此相對的，是資產(chǎn)減值計(jì)提規(guī)模、融資成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用都在增加。
另外，房企短期內(nèi)要面臨的償債壓力也在歷史高位。這意味著房地產(chǎn)的市場風(fēng)險，實(shí)際已經(jīng)在向企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表蔓延。
周二收盤后，港股上市的某知名房企發(fā)布公告稱，根據(jù)公司與核數(shù)師之討論及受限于完成審核工作，預(yù)期本年度公司擁有人應(yīng)占溢利較去年下降約207%，核心凈利潤較去年下降約184%。
相關(guān)數(shù)據(jù)與先前公告的差異，主要由于3月之后，新冠疫情反復(fù)爆發(fā)，房地產(chǎn)銷售市場快速下行，公司經(jīng)營環(huán)境發(fā)生較大變化，導(dǎo)致：(1)公司就發(fā)展中物業(yè)及持作出售的竣工物業(yè)進(jìn)一步作出減值撥備；(2)公司對應(yīng)收款項(xiàng)及對外擔(dān)保預(yù)期信貸虧損進(jìn)一步作出撥備；及(3)公司就文旅城建設(shè)及運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊的商譽(yù)及相關(guān)長期資產(chǎn)作出減值撥備等。
上述公告也從側(cè)面揭示了暴雷房企所面臨的普遍問題，就是由于銷售下行導(dǎo)致公司的資產(chǎn)縮水，資金鏈斷裂，進(jìn)而經(jīng)營陷入困難。另一方面，也可以看出未來房地產(chǎn)行業(yè)將會是分化格局，部分資產(chǎn)負(fù)債表良好的房企將有機(jī)會在政策扶持下發(fā)展壯大，而資產(chǎn)負(fù)債表惡化的房企可能不得不退出市場。
綜上，三支箭可以說是從供給側(cè)對房地產(chǎn)行業(yè)提供支持，但是需求側(cè)能否真正起來改善房地產(chǎn)銷售，才是決定行業(yè)走勢的關(guān)鍵。
而房地產(chǎn)銷售的改善取決于居民的收入狀況。在房地產(chǎn)銷售改善前需要看到居民收入狀況的改善。我們?nèi)涨鞍l(fā)表的《錢袋子癟了》，揭示了居民收入增速在疫情三年逐步走低。因此房地產(chǎn)銷售的改善需要假以時日。
English Summary
The property sector rallied on Tuesday and from the beginning of November due to the supporting policies. The so-called “three arrows” provided strong support for property companies. The third-arrow came in above market expectation by loosening property companies to issue new shares.
Yet the property sector has experienced a hard year so far and the sales has not seen any improvement. Going forward it is the sales that determines the sector direction, which depends on the income situation of consumers. Our analysis published on Nov. 28th revealed that residents’ income declined in the last three years hit by the pandemic.
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